胡葆森毕业后进了河南省纺织品进出口公司，被派到香港搞外贸。那时候香港热闹，他在那儿待了10年，在房产上赚了第一桶金，炒楼花转手，攒下几千万港元。1992年一辞职回河南，说要在家乡干大事。
回郑州后，他办起建业房地产开发有限公司，搞出十年还本的招儿，买房10年后能全退钱，这下子火了，楼盘抢光，建业名声打响。后房改一出，其他人往外跑，他偏深耕河南，启动省域化战略，从郑州往下沉，到濮阳、安阳这些地市，项目一个接一个。
2008年6月，建业在香港上市，募了12.65亿港元，胡葆森敲钟那会儿，河南地产第一股稳了。胡葆森不光搞住宅，还砸钱文旅，总投超200亿，说是为河南文化出力。巅峰期，建业资产2070亿，胡葆森家族财富41亿，胡润榜上晃悠。
可扩张背后，债务也堆起来了。2018到2019年，拿地速度翻三倍，土地储备1320万平米，负债从916亿窜到1493亿，负债率94.89%，三道红线全踩。胡葆森那时候还乐观，2019年喊建业要做中原文旅引领者。
可2021年上半年，销售额才165亿，远不如预期。文旅项目刚开张，就赶上闭园，幻城6个月关6次，损失不小。胡葆森这人，执着是执着，但地产这行，情怀顶不住现金流，他早年香港的稳健劲儿，到后来有点守不住了。
7月20日，河南暴雨，郑州新乡鹤壁等地项目全中招。售楼处关门，工地停摆，樱桃沟足球小镇地基冲毁，钢筋设备泡汤，直接经济损失5.5亿。运营中断，文旅闭园，经营性损失8亿。销售下滑35%，回款降40%，总损失超50亿。
9月9日，他写报告给河南省政府，数千字，直指危机：损失50亿，员工2.8万待命，工人120万失业风险，销售额断崖，贷款违约在即。报告求助，盼政府结清50亿欠款，减免税费，延缓土地款。
这信一出，炸锅了，媒体传开，建业债务危机公之于众。穆迪标普下调评级，股价跌，美元债价腰斩。暴雨不光毁项目，还毁信心，业主慌，银行紧，供应商追款。
这50亿损失，说大不大，说小不小，可对建业是压垮骆驼的稻草。三道红线下，融资难，暴雨一砸，现金流雪上加霜。报告里提，某小镇15亿资产成废铁，道路冲断，复建无望。
河南灾后，政府出十条措施，支持重建，可建业恢复慢，8月销售额52亿，勉强持平，但全年目标从800亿砍到700亿。
胡葆森回应，说损失真实，但困难暂时的，自救在行动。可市场不买账，9月股价跌5%，市值46亿港元。暴雨这事儿，暴露建业重仓河南的风险，省域化是优势，也是软肋。
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