
胡葆森毕业后进了河南省纺织品进出口公司,被派到香港搞外贸。那时候香港热闹,他在那儿待了10年,在房产上赚了第一桶金,炒楼花转手,攒下几千万港元。1992年一辞职回河南,说要在家乡干大事。

回郑州后,他办起建业房地产开发有限公司,搞出十年还本的招儿,买房10年后能全退钱,这下子火了,楼盘抢光,建业名声打响。后房改一出,其他人往外跑,他偏深耕河南,启动省域化战略,从郑州往下沉,到濮阳、安阳这些地市,项目一个接一个。
2008年6月,建业在香港上市,募了12.65亿港元,胡葆森敲钟那会儿,河南地产第一股稳了。胡葆森不光搞住宅,还砸钱文旅,总投超200亿,说是为河南文化出力。巅峰期,建业资产2070亿,胡葆森家族财富41亿,胡润榜上晃悠。

可扩张背后,债务也堆起来了。2018到2019年,拿地速度翻三倍,土地储备1320万平米,负债从916亿窜到1493亿,负债率94.89%,三道红线全踩。胡葆森那时候还乐观,2019年喊建业要做中原文旅引领者。
可2021年上半年,销售额才165亿,远不如预期。文旅项目刚开张,就赶上闭园,幻城6个月关6次,损失不小。胡葆森这人,执着是执着,但地产这行,情怀顶不住现金流,他早年香港的稳健劲儿,到后来有点守不住了。
7月20日,河南暴雨,郑州新乡鹤壁等地项目全中招。售楼处关门,工地停摆,樱桃沟足球小镇地基冲毁,钢筋设备泡汤,直接经济损失5.5亿。运营中断,文旅闭园,经营性损失8亿。销售下滑35%,回款降40%,总损失超50亿。

9月9日,他写报告给河南省政府,数千字,直指危机:损失50亿,员工2.8万待命,工人120万失业风险,销售额断崖,贷款违约在即。报告求助,盼政府结清50亿欠款,减免税费,延缓土地款。
这信一出,炸锅了,媒体传开,建业债务危机公之于众。穆迪标普下调评级,股价跌,美元债价腰斩。暴雨不光毁项目,还毁信心,业主慌,银行紧,供应商追款。

这50亿损失,说大不大,说小不小,可对建业是压垮骆驼的稻草。三道红线下,融资难,暴雨一砸,现金流雪上加霜。报告里提,某小镇15亿资产成废铁,道路冲断,复建无望。
河南灾后,政府出十条措施,支持重建,可建业恢复慢,8月销售额52亿,勉强持平,但全年目标从800亿砍到700亿。
胡葆森回应,说损失真实,但困难暂时的,自救在行动。可市场不买账,9月股价跌5%,市值46亿港元。暴雨这事儿,暴露建业重仓河南的风险,省域化是优势,也是软肋。
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